Modelo financiero para inversión en vivienda de alquiler

Calcula el rendimiento exacto de tu próxima inversión inmobiliaria

Evalúa la viabilidad real de un inmueble en alquiler (larga estancia, por habitaciones o vacacional). Obtén al instante el flujo de caja neto (*cashflow* mensual), rentabilidad neta, rentabilidad sobre tu capital aportado (ROE / *Cash-on-Cash*), ITP oficial por comunidad autónoma y fiscalidad en el IRPF conforme a la Ley de Vivienda.

Flujo de caja mensual (*cashflow*) Positivo

+0 €

0 € netos al año en tu bolsillo

Retorno sobre capital (*Cash-on-Cash*)

0,0 %

Rendimiento anual sobre el dinero de tu bolsillo

Rentabilidad neta anual

0,0 %

Ingresos netos antes de hipoteca

Rentabilidad bruta anual

0,0 %

Renta íntegra / Precio de compra

Desembolso inicial (tu capital)

0 €

Coste total del proyecto: 0 €

Cuota mensual de hipoteca

0 €/mes

0 € capital • 0 € intereses

1. Compraventa, impuestos y adecuación

Inversión inicial

Modalidad de alquiler

Precio de compra (€)

Tipo de inmueble

Comunidad autónoma

Impuesto calculado

9.000 € (6,0 %)

Gastos de notaría, registro, tasación y gestoría 2.450 €

Notaría (€)

Registro de la propiedad (€)

Tasación oficial (€)

Gestoría / tramitación (€)

Reforma o adecuación (€)

Mobiliario y electrodomésticos (€)

2. Financiación y préstamo hipotecario

Apalancamiento

Modalidad de compra

Porcentaje financiado sobre compra 80 % (120.000 €)

Plazo de amortización

Tipo de interés anual (TIN %)

Entrada propia de compra (20 %): 30.000 €

Capital prestado por el banco: 120.000 €

Cuota mensual estimada: 566 €/mes

3. Ingresos estimados de alquiler

Flujo bruto

Renta mensual íntegra (€/mes)

€/mes

Tasa de vacancia o desocupación anual 5,0 % (18 días/año)

Ingresos brutos anuales teóricos: 10.200 €

Ingresos reales cobrados (tras vacancia): 9.690 €/año (807 €/mes)

4. Gastos operativos, seguros y mantenimiento

Costes recurrentes

IBI anual (€/año)

Comunidad (€/mes)

Seguro de hogar (€/año)

Seguro de impago (€/año)

Tasa de basuras (€/año)

Reserva mantenimiento (% renta)

Total gastos operativos mensuales: 171 €/mes

Total gastos operativos anuales: 2.050 €/año

5. Fiscalidad en el IRPF (Ley 12/2023 de Vivienda)

Calcular impacto IRPF

Reducción fiscal aplicable (Ley de Vivienda)

Tramo marginal de IRPF aproximado del inversor

Rendimiento neto previo: 0 € Ingresos - Gastos deducibles - Amortización 3 %

Rendimiento neto reducido: 0 € Base imponible real tras aplicar la reducción

Impuesto IRPF a pagar: 0 €/año Aprox. 0 €/mes

Cashflow real tras impuestos: 0 €/mes Beneficio limpio final en mano

Distribución del ingreso mensual

Proyección patrimonial (5, 10, 15 y 20 años)

Revalorización anual:

Evolución temporal del patrimonio y deuda bancaria

Retorno acumulado

Horizonte	Valor inmueble	Deuda pendiente	Capital amortizado	Cashflow acumulado	Patrimonio neto total

Guía metodológica para inversores en vivienda

¿Por qué el Cashflow manda?

Una rentabilidad bruta alta (ej. 8 %) no garantiza dinero en tu bolsillo si los gastos de comunidad, seguros, derramas e hipoteca se comen el ingreso. El *cashflow* positivo garantiza que el piso se autofinancia sin aportaciones mensuales extra y genera excedente disponible cada mes.

El poder del apalancamiento (ROE)

El retorno sobre capital propio (*Cash-on-Cash Return*) mide cuánto dinero ganas en relación con los euros que realmente salieron de tu cuenta corriente (entrada + gastos). Una hipoteca a tipo competitivo permite multiplicar el ROE sin arriesgar todo tu capital disponible en un solo activo.

La amortización del inquilino

Cada mes, la cuota del banco no es solo un gasto: una parte importante corresponde a **amortización de capital**. Aunque el *cashflow* neto sea moderado, el inquilino está reduciendo tu deuda bancaria mes a mes y aumentando tu patrimonio neto pasivo.