Calcula el rendimiento exacto de tu próxima inversión inmobiliaria
Evalúa la viabilidad real de un inmueble en alquiler (larga estancia, por habitaciones o vacacional). Obtén al instante el flujo de caja neto (*cashflow* mensual), rentabilidad neta, rentabilidad sobre tu capital aportado (ROE / *Cash-on-Cash*), ITP oficial por comunidad autónoma y fiscalidad en el IRPF conforme a la Ley de Vivienda.
1. Compraventa, impuestos y adecuación
2. Financiación y préstamo hipotecario
3. Ingresos estimados de alquiler
4. Gastos operativos, seguros y mantenimiento
5. Fiscalidad en el IRPF (Ley 12/2023 de Vivienda)
Distribución del ingreso mensual
Proyección patrimonial (5, 10, 15 y 20 años)
Evolución temporal del patrimonio y deuda bancaria
| Horizonte | Valor inmueble | Deuda pendiente | Capital amortizado | Cashflow acumulado | Patrimonio neto total |
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Guía metodológica para inversores en vivienda
¿Por qué el *Cashflow* manda?
Una rentabilidad bruta alta (ej. 8 %) no garantiza dinero en tu bolsillo si los gastos de comunidad, seguros, derramas e hipoteca se comen el ingreso. El *cashflow* positivo garantiza que el piso se autofinancia sin aportaciones mensuales extra y genera excedente disponible cada mes.
El poder del apalancamiento (ROE)
El retorno sobre capital propio (*Cash-on-Cash Return*) mide cuánto dinero ganas en relación con los euros que realmente salieron de tu cuenta corriente (entrada + gastos). Una hipoteca a tipo competitivo permite multiplicar el ROE sin arriesgar todo tu capital disponible en un solo activo.
La amortización del inquilino
Cada mes, la cuota del banco no es solo un gasto: una parte importante corresponde a **amortización de capital**. Aunque el *cashflow* neto sea moderado, el inquilino está reduciendo tu deuda bancaria mes a mes y aumentando tu patrimonio neto pasivo.