Simulador de hipotecas

El sistema de amortización francés aplica la fórmula matemática: Cuota = Capital × [ i × (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1 ], donde 'i' es el tipo de interés mensual (interés anual dividido entre 12) y 'n' es el número total de mensualidades (plazo en años × 12). La cuota periódica resultante es fija y constante mientras no varíe el tipo de interés, amortizando más intereses al principio y más capital al final.

Financieramente, reducir plazo genera un ahorro de intereses muy superior, ya que acorta la vida viva del préstamo y reduce la base sobre la que el banco aplica el tipo de interés compuesto. Por el contrario, reducir cuota mantiene el plazo intacto pero alivia la carga de gasto mensual, lo que resulta aconsejable si los ingresos familiares se reducen o se busca más liquidez inmediata.

Conforme a la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en hipotecas a tipo fijo la comisión por cancelación anticipada está topada al 0,15% durante los primeros 5 años y al 0% después. En hipotecas a tipo variable, el límite legal máximo es del 0,25% durante los primeros 3 años o 0,15% durante los primeros 5 años, sin comisión alguna transcurrido ese periodo inicial.

El TIN es el porcentaje puro que el banco cobra por prestar el dinero, sin contemplar ningún gasto complementario. La TAE es el coste efectivo real y oficial del préstamo hipotecario, ya que incluye el TIN, las comisiones bancarias (apertura, tasación) y el coste anual obligatorio de productos vinculados como seguros de hogar o de vida.

Como criterio general prudencial fijado por el Banco de España, las entidades financieras conceden hasta un 80% del valor menor entre la tasación homologada y el precio de compraventa para vivienda habitual. El comprador debe aportar de fondos propios el 20% restante más un 10% a 12% adicional destinado al pago de impuestos (ITP o IVA), aranceles notariales, registro de la propiedad y gestoría.