Simulador de amortización anticipada de hipoteca

Reducir cuota vs reducir plazo • Sistema francés • Finanzas
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Ley 5/2019 de Contratos Inmobiliarios Euríbor oficial ref.: 2.954 % (agosto 2026)

Resuelve la duda número uno de cualquier hipotecado: "Tengo dinero ahorrado, ¿qué me ahorra más intereses: bajar la mensualidad o quitarme años de encima?". Introduce los datos de tu préstamo y comprueba en dos columnas paralelas la diferencia en euros y el nuevo cuadro de amortización.

Datos de tu hipoteca actual

€
%
años
meses
Total: 240 cuotas mensuales restantes
Aportación extraordinaria
€
Situación actual (sin amortizar)
Cuota mensual 680,71 €
Total intereses futuros 43.370,40 €
Coste total restante 163.370,40 €
Fin previsto Septiembre 2046

Comparativa paralela de amortización

Opción A

Reducir cuota

Mayor desahogo mes a mes

Nueva mensualidad
623,98 € /mes
Bajas -56,73 € cada mes
Intereses ahorrados 3.614,20 €
Plazo de la hipoteca Se mantiene (20 años)
Fecha fin de hipoteca Septiembre 2046
Coste comisión banco 0,00 €
Ahorro neto real 3.614,20 €
¿Para quién es? Si tus ingresos han bajado, vas justo a fin de mes o prefieres tener más dinero disponible en tu cuenta cada mes.
Mayor ahorro

Reducir plazo

Máxima rentabilidad financiera

Tiempo quitado a tu hipoteca
2 años y 1 mes
Te ahorras 25 cuotas
Intereses ahorrados 7.456,35 €
Cuota mensual Sigue en 680,71 €/mes
Nueva fecha fin Agosto 2044
Coste comisión banco 0,00 €
Ahorro neto real 7.456,35 €
¿Para quién es? Si puedes pagar cómodamente tu cuota actual y buscas la decisión matemáticamente más inteligente: te libras de la deuda antes y pagas miles de euros menos al banco.
Gráficos de evolución comparativa

Cuadro de amortización detallado

Explora cómo evoluciona la hipoteca cuota a cuota o por años completos tras la amortización.

Año Cuotas abonadas Capital amortizado Intereses pagados Total abonado Capital pendiente

Guía práctica: ¿Cómo decidir entre cuota y plazo?

Elige reducir cuota si:

  • Llegas justo a fin de mes y necesitas rebajar tus gastos fijos mensuales obligatorios.
  • Tienes un empleo o ingresos variables y quieres blindarte frente a posibles bajadas salariales.
  • Tu hipoteca es a tipo variable y temes que futuras subidas del Euríbor encarezcan tu recibo.
  • Quieres solicitar otro préstamo en el futuro y necesitas mejorar tu ratio de endeudamiento bancario.

Elige reducir plazo si:

  • Tu economía familiar es solvente y puedes pagar la cuota actual sin ningún sobresalto.
  • Tu objetivo principal es el máximo ahorro matemático en euros (ahorras miles de euros en intereses).
  • Deseas ser el dueño absoluto de tu vivienda cuanto antes y tener la tranquilidad de no deber nada al banco.
  • Estás en los primeros 10 o 15 años de la hipoteca, que es cuando más intereses se devengan en el sistema francés.

La estrategia mixta o "híbrida":

Consiste en reducir cuota para tener la tranquilidad de un recibo mensual más bajo ante cualquier imprevisto, pero ahorrar la diferencia mensual (por ejemplo, los 56 € que te ahorras cada mes) en una cuenta separada y amortizarla de nuevo al final del año. Así combinas seguridad mensual con un gran ahorro en intereses.

Dudas frecuentes sobre amortización de hipotecas

¿Por qué el sistema francés hace que reducir plazo ahorre tanto dinero?

En el sistema de amortización francés (el utilizado en España), los intereses mensuales se calculan sobre el capital vivo pendiente multiplicado por el tiempo. Al acortar el plazo, suprimes de golpe las últimas cuotas del préstamo. Al pagar antes la deuda, evitas que miles de euros sigan generando intereses bancarios mes tras mes durante años.

¿Existe deducción en el IRPF por amortizar la hipoteca?

Únicamente para hipotecas de vivienda habitual contratadas antes del 1 de enero de 2013. Estos contribuyentes pueden desgravarse hasta el 15 % de las cantidades aportadas en el año (entre cuotas ordinarias y amortizaciones anticipadas), con una base máxima de 9.040 € por declaración (hasta 18.080 € en tributación individual si hay dos titulares). Amortizar antes de finalizar el año hasta llegar a ese tope genera un ahorro fiscal neto de hasta 1.356 € por titular.

¿El banco puede oponerse o negarme amortizar plazo?

Por ley (art. 23 de la Ley 5/2019 LCCI), el prestatario tiene derecho incondicional a reembolsar de forma anticipada la totalidad o parte del préstamo en cualquier momento de su vigencia. Tienes derecho a elegir entre reducir cuota o reducir plazo, sin que el banco pueda obligarte a elegir la opción que menos te favorezca.

¿Qué comisiones legales rigen actualmente en España?

La Ley 5/2019 fija topes máximos por pérdida financiera. En hipotecas variables, 0,15 % (primeros 5 años) o 0,25 % (primeros 3 años), y 0 % después. En hipotecas fijas, 2 % (primeros 10 años) y 1,5 % después. Además, el banco solo puede cobrarte dicha comisión si demuestra que la cancelación le ocasiona una pérdida financiera real.

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Informe oficial de simulación de amortización de hipoteca
Fecha de emisión:

1. Parámetros de la hipoteca analizada

Capital pendiente: Tipo de interés (TIN):
Plazo restante: Cuota mensual actual:
Importe a amortizar: Comisión aplicada:

2. Comparativa financiera: Reducir cuota vs Reducir plazo

Concepto Situación actual Opción A: Reducir cuota Opción B: Reducir plazo
Mensualidad resultante
Plazo restante
Fecha fin estimada
Total intereses a pagar
Ahorro neto de intereses -
Conclusión del análisis:

Simulador financiero desarrollado conforme a las fórmulas matemáticas del sistema de amortización francés y los límites de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario. Los resultados son estimaciones técnicas sin valor contractual vinculante para la entidad bancaria. Emitido por fijate.com.