Comparador histórico: Hipoteca fija vs variable vs IRPH
Evalúa con datos históricos reales del Banco de España qué modalidad hipotecaria te conviene más, cuánto dinero de más se paga en una hipoteca con IRPH y el ahorro al cambiar a tipo fijo.
Hipoteca Fija
Euríbor + Diferencial
IRPH Entidades
Comparativa histórica oficial: Euríbor vs IRPH
Evolución mensual registrada por el Banco de España (últimos 5 años)
Diagnóstico para tu hipoteca
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Guía comparativa: hipoteca fija vs variable vs IRPH
Elegir la modalidad de tipo de interés para un préstamo hipotecario condiciona la estabilidad económica familiar durante décadas. Conoce las características financieras de las hipotecas a tipo fijo, los ciclos del Euríbor y el impacto económico y jurídico del IRPH de entidades conforme a las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Banco de España.
Comparativa estructural entre modalidades de tipo hipotecario
Cada fórmula de tipo deudor responde a una filosofía de riesgo y coste distinta. En la siguiente tabla se resumen sus índices base, su comportamiento histórico y sus implicaciones presupuestarias:
| Modalidad hipotecaria | Índice de referencia | Comportamiento histórico | Ventaja principal | Riesgo o inconveniente |
|---|---|---|---|---|
| Tipo fijo | Tipo inalterable pactado | Cuota constante sin sorpresas | Seguridad presupuestaria total | Interés superior en ciclos bajos |
| Variable Euríbor | Euríbor a 1 año + diferencial | Media histórica ~1,9 % - 2,5 % | Cuotas mínimas con tipos bajos | Exposición a subidas de tipos del BCE |
| Variable IRPH | IRPH Entidades de crédito | Media histórica ~3,5 % - 4,5 % | Menor volatilidad a corto plazo | Sobrecoste continuado de 1,5 a 3 puntos |
| Hipoteca mixta | Fijo inicial (3-10 años) + Euríbor | Estabilidad temporal con ajuste | Protección combinada de arranque | Incertidumbre en la fase variable final |
Pasos para comparar hipotecas y calcular el sobrecoste
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1
Introducir capital y plazo de amortización
Define el importe total financiado y el periodo de devolución en años para establecer la base de cálculo.
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2
Fijar condiciones de tipo fijo, Euríbor e IRPH
Establece el interés nominal fijo ofertado y los diferenciales comerciales aplicables sobre el Euríbor y el IRPH.
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3
Simular cuotas con el histórico oficial del Banco de España
Comprueba cómo han fluctuado las cuotas mensuales en los últimos años contrastando las tres alternativas.
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4
Evaluar el coste total y el sobrecoste acumulado
Revisa el balance total de intereses pagados para determinar el ahorro económico y la conveniencia de subrogación.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas fijas, variables e IRPH
¿Qué es exactamente el IRPH y por qué genera tanta controversia judicial?
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un indicador elaborado mensualmente por el Banco de España a partir de la TAE media de las nuevas hipotecas concedidas por los bancos. Al incorporar comisiones y gastos de apertura en su media, siempre ha resultado significativamente más elevado que el Euríbor. El Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ha establecido que los jueces españoles deben examinar si se comercializó con la debida transparencia y si se informó adecuadamente al cliente sobre su cálculo y evolución histórica.
¿Cuánto dinero de sobrecoste supone de media tener una hipoteca con IRPH frente al Euríbor?
En una hipoteca media española de 150.000 € a 25 o 30 años, el diferencial acumulado a favor del Euríbor supone habitualmente un ahorro de entre 120 € y 250 € al mes, lo que a lo largo de los años se traduce en un sobrecoste total de intereses de entre 25.000 € y más de 45.000 € pagados de más en la hipoteca con IRPH.
¿Es preferible contratar una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable en la actualidad?
Depende de la tolerancia al riesgo financiero y del plazo de amortización. El tipo fijo es idóneo para familias que buscan estabilidad total y tranquilidad con una cuota invariable durante 20 o 30 años. El tipo variable puede resultar ventajoso en préstamos con plazos cortos (menos de 15 años) o en etapas donde se prevén bajadas continuadas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo.
¿Puedo cambiar mi hipoteca variable o con IRPH a tipo fijo mediante subrogación o novación?
Sí. La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario y los sucesivos Decretos-leyes facilitan enormemente el cambio de hipoteca variable o IRPH a tipo fijo o mixto, limitando o suprimiendo las comisiones de subrogación por cambio de entidad bancaria y bonificando los gastos notariales y registrales asociados.
¿Qué pasa si los tribunales declaran nula la cláusula de IRPH de mi préstamo?
Si un juzgado estima la falta de transparencia del IRPH en tu contrato, la consecuencia habitual es la expulsión de la cláusula abusiva, ordenando sustituir el índice por el Euríbor (o declarar la gratuidad del préstamo sin intereses) y obligando al banco a recalcular el cuadro de amortización y a devolverte todas las cantidades cobradas de más desde el inicio de la hipoteca.