Calculadora de alquilar o comprar vivienda

Compara tu patrimonio neto en dos escenarios con exactamente el mismo esfuerzo económico mensual. Si compras, partes poniendo la entrada, los impuestos (ITP o IVA más AJD) y los gastos de escritura, y vas acumulando capital en el valor de la vivienda menos la deuda pendiente. Si alquilas, inviertes desde el primer día todo ese dinero inicial que no has gastado en la entrada más cualquier diferencia mensual en la que el alquiler sea más barato que la suma de hipoteca, IBI, comunidad y mantenimiento. Cuando el alquiler supera al coste de la propiedad, el comprador invierte a su vez esa diferencia.

Además del precio del piso, necesitas tener ahorrado alrededor de un 10 % a un 12 % adicional a fondo perdido: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, entre el 4 % y el 10 % según comunidad autónoma en segunda mano) o el 10 % de IVA más AJD en obra nueva, junto con un 1,5 % a 2,5 % entre notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación. A eso se suman cada año el IBI, la cuota de comunidad, el seguro de hogar y el mantenimiento o derramas (estimado habitualmente en un 1 % anual del valor del inmueble).

Para comprar un piso de 300.000 € con una hipoteca al 80 %, necesitas inmovilizar unos 84.000 € o 90.000 € entre entrada, impuestos y notaría. Si alquilas, ese capital puede trabajar para ti desde el primer mes en fondos indexados, letras del Tesoro o carteras diversificadas generando interés compuesto. A largo plazo, el rendimiento de esa bolsa inicial suele ser el factor decisivo que inclina la balanza en ciudades caras.

Sí. Puedes activar o desactivar de forma independiente la tributación del ahorro en el IRPF español (escala progresiva del 19 % al 30 % sobre las plusvalías acumuladas en la cartera de inversión) y los costes reales de vender la vivienda al final del horizonte (comisión inmobiliaria, plusvalía municipal y cancelación registral, en torno al 4 %). Así obtienes una comparativa de patrimonio líquido real en tu bolsillo.

Es el momento exacto a partir del cual el patrimonio neto del comprador supera al del inquilino inversor. Al principio comprar casi siempre empieza por debajo debido a los impuestos y gastos de notaría irrecuperables, pero con los años la amortización de capital de la hipoteca, la revalorización del inmueble y la subida anual del alquiler suelen provocar que las curvas se crucen.

Divide el precio total de la vivienda entre lo que pagarías por un año completo de alquiler equivalente. Como regla práctica en España, por debajo de 17 o 18 años la compra suele resultar financieramente muy competitiva; entre 18 y 24 años depende mucho del tipo de interés hipotecario, los impuestos de tu comunidad y la rentabilidad de tus inversiones; y por encima de 25 años el alquiler acompañado de ahorro invertido suele ganar con holgura.