Calculadora de gastos de compra de vivienda
Descubre el dinero exacto que necesitas para comprar una casa. Desglose completo de impuestos (ITP o IVA + AJD), Notaría, Registro de la Propiedad y ahorro previo necesario.
Guía de gastos e impuestos en la compraventa de vivienda
La adquisición de una vivienda en España exige prever un desembolso adicional que oscila habitualmente entre el 10 % y el 12 % sobre el precio de compraventa. Esta cuantía cubre los tributos autonómicos obligatorios (ITP para viviendas de segunda mano o IVA con AJD para obra nueva) y los aranceles oficiales regulados por Real Decreto para la intervención de Notaría y Registro de la Propiedad.
Comparativa tributaria y estimación de gastos por Comunidad Autónoma
El principal factor que condiciona el coste final de la compraventa es la ubicación geográfica del inmueble, debido a que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) está cedido a las Comunidades Autónomas, con tipos generales que van del 4 % al 11 %. En la siguiente tabla se detalla el impacto para una compra tipo de 200.000 €:
| Comunidad Autónoma | ITP general (Segunda mano) | Obra nueva (IVA + AJD) | Gastos compra 200.000 € | Ahorro total recomendado |
|---|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6,00 % | IVA 10 % + AJD 0,75 % | ~14.000 € (7,0 %) | ~54.000 € (Entrada 20 % + Gastos) |
| Andalucía | 7,00 % | IVA 10 % + AJD 1,20 % | ~16.000 € (8,0 %) | ~56.000 € (Entrada 20 % + Gastos) |
| Cataluña | 10,00 % (11 % > 1 M€) | IVA 10 % + AJD 1,50 % | ~22.000 € (11,0 %) | ~62.000 € (Entrada 20 % + Gastos) |
| Comunidad Valenciana | 10,00 % (11 % > 1 M€) | IVA 10 % + AJD 1,50 % | ~22.000 € (11,0 %) | ~62.000 € (Entrada 20 % + Gastos) |
| País Vasco | 4,00 % (2,5 % habitual) | IVA 10 % + AJD 0,50 % | ~10.000 € (5,0 %) | ~50.000 € (Entrada 20 % + Gastos) |
| Resto de CCAA (Media) | 8,00 % - 9,00 % | IVA 10 % + AJD 1,00 % - 1,50 % | ~18.000 € - 20.000 € | ~58.000 € - 60.000 € |
Pasos para planificar el presupuesto de compra de vivienda
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1
Seleccionar tipología y Comunidad Autónoma
Indica si la vivienda es de obra nueva (primera entrega) o de segunda mano e introduce la comunidad autónoma donde radica el inmueble.
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2
Indicar precio de compraventa y financiación
Introduce el importe de la operación y marca si recurrirás a un préstamo hipotecario (habitualmente financiado al 80 %).
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3
Comprobar el desglose tributario y arancelario
Revisa los impuestos aplicables (ITP autonómico o IVA más AJD) junto con los aranceles oficiales de Notaría, Registro y Gestoría.
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4
Cuantificar el colchón de ahorro necesario
Suma el 20 % de la entrada no financiada por el banco al total de tributos y gastos para conocer el ahorro líquido total exigible.
Preguntas frecuentes sobre gastos e impuestos al comprar casa
¿Cuánto dinero de ahorro previo se necesita para comprar una vivienda en España?
Como norma general, se recomienda disponer de entre el 30 % y el 32 % del valor de compraventa del inmueble. Las entidades financieras suelen conceder como máximo el 80 % del menor valor entre compraventa y tasación (por lo que el comprador debe aportar el 20 % de entrada), al que debe sumarse entre un 10 % y un 12 % adicional para cubrir impuestos autonómicos (ITP o IVA con AJD), notaría, registro y gestoría.
¿Qué diferencia fiscal existe entre comprar una vivienda nueva o de segunda mano?
La vivienda nueva tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo del 10 % (o 4 % si es VPO de régimen especial), más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según la CCAA. La vivienda de segunda mano está exenta de IVA y tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo oscila entre el 4 % y el 11 % según la comunidad autónoma.
¿Qué gastos de la hipoteca asume el banco y cuáles el comprador tras la Ley 5/2019?
Desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019), el banco prestamista asume obligatoriamente el impuesto AJD de la hipoteca, los honorarios notariales de la escritura de préstamo, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y la gestoría bancaria. El comprador únicamente debe abonar la tasación homologada de la vivienda y las copias de escrituras que solicite.
¿Existen tipos reducidos de ITP para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad?
Sí. La práctica totalidad de Comunidades Autónomas contempla tipos bonificados de ITP que oscilan entre el 3 % y el 5 % (frente al tipo general del 6 % al 10 %) para compradores menores de 32 o 35 años que destinen el inmueble a su residencia habitual, así como para familias numerosas, monoparentales o personas con un grado de discapacidad acreditado, sujetos generalmente a límites de renta o patrimonio.
¿Qué es el valor de referencia de Catastro y cómo influye en la liquidación del ITP?
Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del ITP no es libremente el precio escriturado, sino el mayor valor entre el precio acordado de compraventa y el valor de referencia oficial determinado por la Dirección General del Catastro. Si el valor de referencia es superior al precio real pagado, el comprador deberá tributar el ITP sobre dicho valor administrativo salvo que presente una tasación pericial contradictoria.