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Simulador procesal y financiero conforme a la LEC
Calculadora de subastas judiciales y pujas óptimas
Evalúa al céntimo cualquier subasta del Portal del BOE. Analiza el depósito judicial del 5 %, la subsistencia de hipotecas y embargos anteriores, los privilegios de cobro de IBI y comunidad de propietarios, la regla de adjudicación firme del artículo 670 LEC y el retorno neto real sobre valor de mercado.
Todo lo que necesitas saber antes de pujar en subastas judiciales del BOE
Aprende cómo funciona la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), cómo evitar perder el depósito del 5 % y cómo protegerte de deudas ocultas.
¿Por qué las cargas anteriores no se descuentan automáticamente del valor de subasta del BOE?
En el procedimiento de ejecución judicial español (art. 670.5 LEC), el licitador que resulta adjudicatario adquiere el bien subrogándose de pleno derecho en las cargas, hipotecas y gravámenes inscritos en el Registro de la Propiedad con anterioridad al embargo o hipoteca ejecutada. El juzgado cancela únicamente las cargas posteriores (art. 674 LEC). Por ello, el coste económico real de adjudicación es la suma de la puja ofrecida más la totalidad de las cargas anteriores que subsisten.
¿Qué ocurre si mi puja en vivienda habitual es inferior al 70 % pero superior al 60 %?
Conforme al artículo 670.4 de la LEC, si la mejor postura no alcanza el 70 % pero cubre al menos el 60 % (o la cantidad reclamada por todos los conceptos), el letrado de la administración de justicia (LAJ) confiere un plazo de 10 días al deudor ejecutado para que presente a un tercero que mejore la postura. Si el deudor no presenta tercero, el acreedor ejecutante dispone de 5 días para solicitar la adjudicación por el 70 % o por la cantidad adeudada. Solo si nadie ejercita este derecho, el LAJ dictará decreto de adjudicación en tu favor.
¿Hasta cuántos años de deuda de comunidad de propietarios e IBI asume el adjudicatario?
Por afección real legal establecida en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el adjudicatario responde de las cuotas vencidas de la comunidad de la anualidad corriente en la que se produce la adquisición y de los 3 años naturales anteriores. En cuanto al IBI, los artículos 78 y 79 de la Ley General Tributaria y la normativa de haciendas locales consagran la hipoteca legal tácita preferente para el año en curso y el inmediato anterior, extendiéndose la responsabilidad con afección real hasta el límite de prescripción de 4 años.
¿Cómo influye el Valor de Referencia del Catastro (VRC) en la liquidación del ITP?
Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021 contra el fraude fiscal, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en transmisiones de inmuebles es el mayor entre el importe efectivamente satisfecho (puja más cargas asumidas) y el Valor de Referencia determinado por la Dirección General del Catastro. Si el VRC es superior a tu precio de compra, tributarás obligatoriamente por el VRC salvo que impugnes la valoración catastral mediante tasación pericial contradictoria.
¿Es necesario acudir al notario tras adjudicarse un inmueble en subasta judicial?
No. En las subastas judiciales el título formal de propiedad no es una escritura pública notarial, sino el testimonio del decreto firme de adjudicación expedido por el Letrado de la Administración de Justicia junto con el mandamiento de cancelación de cargas posteriores. Este testimonio judicial tiene plena fuerza ejecutiva e inmatriculadora para inscribir el dominio directamente en el Registro de la Propiedad, ahorrando los honorarios notariales de la compraventa.
