Guía legal y tributaria del usufructo y la nuda propiedad en España
La propiedad de un bien inmueble comprende dos facultades jurídicas independientes: el usufructo (el derecho a usar el piso y disfrutar de sus rentas) y la nuda propiedad (la titularidad jurídica o dominio desnudo). Cuando ambas facultades coinciden en la misma persona, se habla de pleno dominio.
Al producirse una herencia, una donación en vida o la venta de una vivienda con reserva de habitación, es imprescindible determinar el valor fiscal de cada una de estas partes conforme a la legislación tributaria española (artículo 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993 de la Ley del ITP y AJD, y artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
¿Qué es la regla del 89 y cómo se calcula el usufructo vitalicio?
La regla del 89 es la fórmula aritmética fijada por la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (art. 10.2.a) para cuantificar económicamente el usufructo que dura toda la vida del beneficiario. Se obtiene restando a la cifra fija de 89 la edad que el usufructuario tenga cumplida en la fecha de la operación:
Porcentaje de usufructo = 89 − Edad del usufructuario.
La ley establece dos límites infranqueables:
Porcentaje de usufructo = 89 − Edad del usufructuario.
La ley establece dos límites infranqueables:
- Límite máximo del 70 %: Aplica a menores de 20 años (89 − 19 = 70 %). Aunque el usufructuario tenga 5 o 15 años, el usufructo nunca podrá superar el 70 % ni la nuda propiedad ser inferior al 30 %.
- Límite mínimo del 10 %: Aplica a mayores de 79 años (89 − 79 = 10 %). Aunque la persona tenga 82, 88 o 95 años, su usufructo siempre tendrá un valor mínimo del 10 % y la nuda propiedad el 90 %.
¿Cómo se calcula el usufructo temporal?
El usufructo temporal es aquel constituido por un periodo concreto de años determinado de antemano (por ejemplo, 10 o 20 años). Conforme al artículo 10.2.b de la ley, se valora a razón de un 2 % del valor total del bien por cada año de duración:
Porcentaje = Años de duración × 2 %.
A diferencia del vitalicio, el usufructo temporal no tiene un porcentaje mínimo (un usufructo de 1 año equivale al 2 %), pero mantiene el límite máximo legal del 70 %, que se alcanza al cumplirse 35 años de plazo (35 × 2 % = 70 %).
Porcentaje = Años de duración × 2 %.
A diferencia del vitalicio, el usufructo temporal no tiene un porcentaje mínimo (un usufructo de 1 año equivale al 2 %), pero mantiene el límite máximo legal del 70 %, que se alcanza al cumplirse 35 años de plazo (35 × 2 % = 70 %).
¿Qué ventajas fiscales tiene vender la nuda propiedad si tengo 65 años o más?
La venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio es una fórmula financiera muy demandada por personas mayores que necesitan monetizar el valor de su casa para complementar su pensión o pagar cuidados personales, manteniendo la posesión de por vida.
Si el vendedor tiene 65 años o más y el inmueble constituye su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la venta está totalmente exenta de tributar en el IRPF (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). No se paga nada a Hacienda en la declaración de la renta por el incremento de valor acumulado.
Si el vendedor tiene 65 años o más y el inmueble constituye su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la venta está totalmente exenta de tributar en el IRPF (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). No se paga nada a Hacienda en la declaración de la renta por el incremento de valor acumulado.
¿Cómo funciona el usufructo conjunto entre cónyuges con acrecimiento?
En testamentos y escrituras matrimoniales es habitual constituir el usufructo de forma simultánea a favor de ambos cónyuges con pacto expreso de acrecimiento. Esto significa que si uno de los cónyuges fallece, el sobreviviente asume el 100 % del usufructo sin que la nuda propiedad se consolide.
A efectos tributarios (Dirección General de Tributos y Reglamento del ISD), el valor fiscal del usufructo conjunto con derecho de acrecer se calcula en función de la edad del cónyuge más joven, puesto que la carga sobre la finca durará mientras viva el más longevo.
A efectos tributarios (Dirección General de Tributos y Reglamento del ISD), el valor fiscal del usufructo conjunto con derecho de acrecer se calcula en función de la edad del cónyuge más joven, puesto que la carga sobre la finca durará mientras viva el más longevo.
¿Quién paga los gastos e impuestos: el usufructuario o el nudo propietario?
El Código Civil español (artículos 500 y 504) delimita claramente el reparto de cargas:
- A cargo del usufructuario: Las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, los suministros (luz, agua, gas), las reparaciones ordinarias por uso y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- A cargo del nudo propietario: Las derramas extraordinarias de la comunidad (instalación o sustitución de ascensor, rehabilitación de fachada o tejado) y el seguro del continente de la vivienda.
¿Cómo y cuándo se consolida el pleno dominio de la propiedad?
La consolidación del dominio tiene lugar cuando el usufructo se extingue, habitualmente por el fallecimiento del usufructuario (en el caso vitalicio) o por el vencimiento del plazo convenido (en el temporal).
En ese momento, el nudo propietario pasa a ostentar el 100 % de la propiedad sin necesidad de abonar ningún precio adicional por la vivienda. Fiscalmente, debe liquidar la consolidación tributando por el porcentaje que representaba el usufructo en el momento inicial, al tipo medio que correspondió en la operación de origen.
En ese momento, el nudo propietario pasa a ostentar el 100 % de la propiedad sin necesidad de abonar ningún precio adicional por la vivienda. Fiscalmente, debe liquidar la consolidación tributando por el porcentaje que representaba el usufructo en el momento inicial, al tipo medio que correspondió en la operación de origen.