Actualiza la renta de alquiler conforme a la nueva ley
Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el IPC general deja de regir para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023: ahora aplica el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) del INE. Comprueba el régimen exacto según tu fecha, calcula la renta y genera de inmediato el texto legal para WhatsApp o Burofax.
Datos del arrendamiento
El art. 18.1 de la LAU exige pacto expreso; a falta de mención, no procede actualizar la renta.
Datos para el preaviso legal
Dictamen legal y liquidación
Tope obligatorio IRAV del INE
Contrato firmado con posterioridad al 26 de mayo de 2023. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda prohíbe aplicar el IPC general si este supera al IRAV; el índice oficial publicado por el INE es el límite legal máximo permitido.
Verificación del plazo legal de preaviso
Generador de notificación legal fehaciente
Textos estructurados y adaptados listos para remitirPreguntas frecuentes sobre la actualización del alquiler y la Ley de Vivienda
¿Qué es el IRAV y por qué sustituye al IPC en los contratos nuevos?
El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) es un indicador mensual oficial creado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en cumplimiento de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Su función primordial es actuar como límite máximo legal imperativo en la revisión anual de rentas para evitar subidas desproporcionadas en periodos de alta inflación.
A diferencia del IPC general, el cálculo del IRAV adopta como referencia el menor valor entre la variación anual del IPC general, la del IPC subyacente y una tasa ajustada con coeficientes moderadores de la inflación a medio plazo.
¿A qué contratos se les aplica obligatoriamente el IRAV?
El IRAV se aplica de forma obligatoria a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda). En estos contratos, aunque las partes hubieran escrito en las cláusulas que la renta se revisará conforme al IPC general, dicho pacto queda limitado por el tope del IRAV si el IPC resultase superior.
Los contratos formalizados antes del 26 de mayo de 2023 continúan rigiéndose por su régimen original (habitualmente la variación anual del IPC general), una vez extinguidos los límites temporales extraordinarios que rigieron en 2022-2023 (2%) y 2024 (3%).
¿Qué ocurre si el contrato no incluye cláusula de actualización?
El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es tajante: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.»
Si en el texto del contrato de arrendamiento no se especificó con total claridad que la renta anual sería actualizada, el arrendador no tiene derecho legal a subir la renta durante los cinco años de duración obligatoria (o siete si el arrendador es persona jurídica), debiendo mantenerse la renta congelada en el importe original.
¿Cómo computa el plazo de preaviso de 30 días fijado en el artículo 18 de la LAU?
El artículo 18.2 de la LAU estipula que la renta actualizada será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que la parte arrendadora lo notifique por escrito.
Por ejemplo: si la anualidad del contrato se cumple el 1 de noviembre y la nueva renta debe cobrarse el 1 de noviembre, la notificación fehaciente debe remitirse y recibirse por el arrendatario durante el mes de octubre (al menos 30 días antes del cobro). Si la notificación se remite el 5 de noviembre, no surtirá efectos económicos hasta el mes de diciembre.
¿Es válido el preaviso por WhatsApp o es obligatorio el Burofax?
La ley exige que la notificación se realice por escrito. En la práctica habitual y en relaciones de cordialidad entre propietario e inquilino, el mensaje por WhatsApp suele ser aceptado de mutuo acuerdo y resulta plenamente efectivo si el inquilino responde prestando su conformidad.
No obstante, si existen discrepancias, riesgo de impago o falta de respuesta, el único medio que acredita fehacientemente tanto el contenido íntegro del texto como la fecha y recepción legal ante los tribunales es el Burofax postal o electrónico con acuse de recibo y certificación de contenido.
¿Qué consecuencias tiene declarar una Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT)?
En los municipios declarados oficialmente como zonas tensionadas por las comunidades autónomas competentes (como ocurre en gran parte de Cataluña):
- La renta de un nuevo contrato no puede superar la renta del contrato anterior (actualizada con el porcentaje legal aplicable), salvo supuestos muy tasados de obras de rehabilitación acreditadas.
- Si el propietario es considerado gran tenedor (titular de 5 o más viviendas en zona tensionada, o 10 en general), la renta no puede exceder el índice de precios de referencia establecido por el Ministerio de Vivienda.
- El arrendatario tiene derecho a solicitar prórrogas extraordinarias del contrato de un año hasta un máximo de tres años adicionales bajo las mismas condiciones.