Guía legal y fiscal: Extinción de condominio en divorcios y herencias
1. ¿Qué es exactamente la extinción de condominio?
El artículo 400 del Código Civil consagra que ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión. Cuando el bien no admite división física sin desmerecer (como un piso o un unifamiliar), el artículo 404 permite que uno de los comuneros se adjudique el 100% de la propiedad abonando al otro en dinero el valor correspondiente a su cuota. A efectos tributarios, la Ley del ITP y AJD no lo considera una compraventa sino la disolución de una comunidad, beneficiándose de una fiscalidad drásticamente menor.
2. Ahorro fiscal: ¿Por qué pagar AJD y no ITP?
En una compraventa ordinaria de cuota indivisa, el comprador debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la mayoría de Comunidades Autónomas se sitúa entre el 6% y el 10% (en Cataluña y Comunidad Valenciana llega al 10%). En cambio, la extinción de condominio está exenta de ITP y solo paga la cuota de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5%. En una vivienda media, esto supone un ahorro directo de entre 5.000 € y 18.000 € solo en tributos.
3. El escollo de la hipoteca: la novación obligatoria
Si la vivienda está hipotecada, el acuerdo privado en convenio o escritura donde quien se queda el piso asume la hipoteca solo vincula a la pareja o a los herederos. Para el banco, ambos siguen siendo deudores. Si el adjudicatario deja de pagar, el banco embargará a ambos. Por ello, es imprescindible negociar con la entidad bancaria una novación subjetiva de hipoteca para suprimir formalmente al copropietario saliente de la escritura del préstamo.
4. IRPF y Plusvalía Municipal: La jurisprudencia del TS
En cuanto a la Plusvalía Municipal (IIVTNU), la STS de 22 de mayo de 2020 sentó que no existe sujeción en la extinción con compensación económica. Sin embargo, en el IRPF, la histórica STS de 10 de octubre de 2022 fijó que si el inmueble se valora en la extinción por encima de su precio de compra original, el comunero que recibe la compensación económica debe tributar por la plusvalía en el IRPF (base del ahorro), salvo que reinvierta en vivienda habitual o tenga más de 65 años.
Tabla comparativa de tipos impositivos por Comunidad Autónoma
Tipos vigentes para transmisiones de vivienda y documentos notariales.
| Comunidad Autónoma | Tipo ITP (Compraventa) | Tipo AJD (Extinción) | Diferencial de ahorro |
|---|---|---|---|
| Cataluña | 10,00 % | 1,50 % | 8,50 % |
| Comunitat Valenciana | 10,00 % | 1,50 % | 8,50 % |
| Cantabria | 9,00 % | 1,50 % | 7,50 % |
| Castilla-La Mancha | 9,00 % | 1,50 % | 7,50 % |
| Aragón | 8,00 % | 1,50 % | 6,50 % |
| Castilla y León | 8,00 % | 1,50 % | 6,50 % |
| Extremadura | 8,00 % | 1,50 % | 6,50 % |
| Galicia | 8,00 % | 1,50 % | 6,50 % |
| Illes Balears | 8,00 % | 1,50 % | 6,50 % |
| Región de Murcia | 8,00 % | 1,50 % | 6,50 % |
| Asturias | 8,00 % | 1,20 % | 6,80 % |
| Andalucía | 7,00 % | 1,20 % | 5,80 % |
| La Rioja | 7,00 % | 1,00 % | 6,00 % |
| Canarias | 6,50 % | 1,00 % | 5,50 % |
| Comunidad de Madrid | 6,00 % | 0,75 % | 5,25 % |
| Navarra (Foral) | 6,00 % | 0,50 % | 5,50 % |
| País Vasco | 4,00 % | 0,50 % | 3,50 % |
| Ceuta y Melilla | 3,00 % | 0,50 % | 2,50 % |
