Legal
Calculadora de actualización de alquiler con IRAV y zonas tensionadas
Ley 12/2023 de Vivienda, tope IRAV del INE y preaviso legal • Legal
Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985
DT 2ª Ley 29/1994 (LAU)
Art. 108 LAU 1964 (Obras e interés legal)
Revalorización y liquidación exacta de contratos de renta antigua
Los contratos de vivienda sujetos a prórroga forzosa bajo la LAU de 1964 permiten al arrendador actualizar la renta base mediante los coeficientes oficiales de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, repercutir las obras de conservación o mejora (interés legal del dinero + 3 puntos) y exigir el 100 % del IBI y tasas de basuras. Simula el recibo mensual exigible y genera el preaviso fehaciente para burofax.
Cargar supuestos prácticos habituales:
Preguntas frecuentes sobre revalorización de renta antigua (LAU 1964)
¿Qué contratos se consideran de renta antigua en España?
Son los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, «Decreto Boyer»), regulados por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964). Están sujetos a prórroga forzosa indefinida a favor del arrendatario.
¿Cómo se actualiza la renta base según la Disposición Transitoria Segunda?
La DT 2ª de la LAU 29/1994 permite al propietario requerir la actualización multiplicando la renta inicial pactada (o la última renta legalmente revisada) por el coeficiente oficial correspondiente al año del contrato. La renta actualizada nunca puede superar el 12 % del valor catastral fijado para el IBI en 1994 y debe escalonarse en 5 anualidades (o 10 anualidades si los ingresos del inquilino no superan los umbrales del SMI).
¿Puede el casero repercutir el 100 % del IBI y las basuras al inquilino?
Sí. La jurisprudencia consolidada de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha establecido con claridad meridiana que, en virtud del apartado C.10 de la DT 2ª de la LAU 1994, el arrendador tiene derecho a exigir al arrendatario el abono del importe íntegro de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) devengado cada año, así como las tasas por servicios que beneficien al piso (como la recogida de basuras y alcantarillado).
¿Cuánto puede cobrar el arrendador por obras de conservación o mejora?
Conforme al artículo 108 de la LAU 1964 y la DT 2ª D.10, cuando el arrendador efectúa obras de conservación obligatoria (ITE, refuerzo estructural, fachadas) o mejora (instalación de ascensor a cota cero, rampas), puede elevar la renta anual en una cantidad equivalente al interés legal del dinero incrementado en 3 puntos porcentuales (3,25 % + 3 % = 6,25 % en 2026) sobre el capital neto invertido imputable al piso según su cuota de participación.
¿Qué formalidades se exigen para que la subida sea válida?
Es imprescindible una notificación fehaciente por escrito (normalmente mediante Burofax postal con acuse de recibo y certificación de texto o requerimiento notarial), desglosando la renta base actualizada, los importes del IBI y las liquidaciones de obras, poniendo los justificantes y facturas a disposición del arrendatario durante un mes. La nueva renta surte efectos a partir del mes siguiente a la recepción fehaciente.
