Calculadora de plusvalía municipal
La ley te permite tributar por el método que te resulte más económico. Compara al instante el método de estimación directa (real) frente al método objetivo.
Método objetivo
Fórmula del sueloMétodo real (directo)
Ganancia patrimonialOpción recomendada: Método Objetivo
Al liquidar por el método objetivo pagarás 1.620,00 € en lugar de 7.200,00 €, logrando un ahorro fiscal de 5.580,00 €.
Guía legal de la plusvalía municipal: método real vs método objetivo
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal, grava el incremento de valor experimentado por los terrenos urbanos a lo largo del tiempo de tenencia cuando se produce una transmisión por compraventa, donación o herencia. Tras la reforma obligada por el Tribunal Constitucional, el contribuyente puede elegir libremente el sistema de liquidación que resulte más ventajoso o declarar la no sujeción si hubo pérdidas.
Comparativa de métodos y supuestos de tributación
La ley actual articula dos fórmulas excluyentes de determinación de la base imponible y consagra la exención absoluta para transmisiones en pérdidas acreditadas. En la siguiente tabla se analizan los principales escenarios de liquidación:
| Supuesto patrimonial | Método objetivo (Suelo) | Método real (Ganancia) | Opción legal más ventajosa | Tributación final exigible |
|---|---|---|---|---|
| Venta con pérdidas (Minusvalía) | No aplicable | 0,00 € de ganancia | No sujeción legal | 0,00 € (Exento por STC 182/2021) |
| Ganancia real muy baja | Cuota según coeficiente anual | Proporción de ganancia efectiva | Método real (directo) | Se tributa solo sobre la ganancia real |
| Ganancia real muy alta | Cuota según coeficiente anual | Proporción de la alta ganancia | Método objetivo | El valor del suelo actúa como tope |
| Transmisión en menos de 1 año | Coeficiente mensual específico | Ganancia neta a corto plazo | El menor entre ambos métodos | Tributa contra la especulación rápida |
| Herencia de vivienda habitual | Coeficiente según causante | Diferencia de valores declarados | El menor entre ambos métodos | Bonificación local de hasta el 95 % |
Pasos para liquidar y optimizar la plusvalía municipal
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1
Introducir precios de compra y venta acreditados
Consigna el valor de adquisición y el valor de transmisión que figuren en las escrituras notariales de compraventa.
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2
Indicar fechas para computar años de tenencia
Introduce la fecha exacta de compra y la fecha de venta para determinar los años completos transcurridos.
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3
Consignar los valores catastrales del recibo del IBI
Anota el valor catastral del suelo y el valor catastral total según consten en el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles.
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4
Comparar ambos métodos y elegir la menor cuota
Revisa los importes resultantes del método objetivo y del método real y opta por la liquidación fiscal más económica o la exención por pérdidas.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU)
¿Qué ocurre si vendo mi vivienda con pérdidas o por el mismo precio que la compré?
Tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional y el Real Decreto-ley 26/2021, si el precio de transmisión es igual o inferior al precio de adquisición escriturado, no existe hecho imponible y la operación queda no sujeta al IIVTNU (cuota 0 €). El contribuyente debe solicitar formalmente la no sujeción aportando las escrituras de compra y de venta.
¿En qué consiste la dualidad entre el método objetivo y el método real de la plusvalía?
La ley permite al contribuyente comparar dos alternativas y pagar siempre la menor de las dos: el método objetivo aplica unos coeficientes anuales fijados por Hacienda sobre el valor catastral del suelo; el método real calcula la plusvalía económica efectiva (precio de venta menos precio de compra) y le aplica el porcentaje que el valor del suelo representa sobre el valor catastral total.
¿Quién tiene la obligación legal de pagar la plusvalía municipal en una compraventa o herencia?
En compraventas, el sujeto pasivo obligado es el vendedor (salvo que sea no residente en España, supuesto en el que responde el comprador). Cualquier cláusula contractual que obligue al comprador a pagar la plusvalía es nula ante el Ayuntamiento. En transmisiones gratuitas (herencias o donaciones), el obligado al pago es siempre quien recibe el bien (el heredero o el donatario).
¿Cuál es el plazo legal para declarar y liquidar la plusvalía municipal?
En compraventas y donaciones entre vivos (actos inter vivos), el plazo es de 30 días hábiles a contar desde el otorgamiento de la escritura pública. En herencias y legados por fallecimiento (actos mortis causa), el plazo legal es de 6 meses desde el deceso, con posibilidad de solicitar una prórroga de hasta otros 6 meses antes de agotar el quinto mes.
¿Qué bonificaciones existen en la plusvalía para herencias de vivienda habitual?
La Ley Reguladora de las Haciendas Locales faculta a los Ayuntamientos a aprobar en sus ordenanzas fiscales una bonificación de hasta el 95 % de la cuota para transmisiones por causa de muerte a favor de ascendientes, descendientes o cónyuge respecto de la vivienda habitual del fallecido.